Lorsque l’on achète un fonds de commerce ou un bâtiment, on passe généralement par une phase de compromis qui permet de fixer les conditions de la vente dans l’attente de l’obtention, par l’acheteur, des prêts bancaires dont il aura besoin.

C’est en général l’acheteur en tant que personne physique qui s’engage. Souvent, il prévoit dans le compromis qu’une société (SCI, SARL…) pourra se substituer à lui le jour de la vente.

Le compromis prévoit également les conditions du prêt qu’il négociera avec la banque : taux d’intérêt maximum, durée…

Attention : la condition d’obtention du prêt doit clairement indiquer qu’elle s’applique à l’acheteur ou à la société qui se substituera à lui.

Car en pratique, il est possible qu’une banque accepte de prêter à l’acheteur et non à la société de l’acheteur. Si la clause suspensive d’obtention de financement concerne uniquement l’acheteur lui-même, il ne pourra pas renoncer à son achat sous prétexte que la banque refuse de prêter les fonds à sa société.

Cass. 3e civ. 27 février 2013 n° 12-13.796 (n° 232 FS-PB), Bernad c/ Sté Clément et Guillaume

Les biens acquis par les époux mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts sont des biens communs. En revanche, les biens reçus en héritage, même durant le mariage, restent des biens propres à chacun.

Si l’un des époux reçoit une somme d’argent en héritage il conserve la propriété de cette somme et des biens qu’elle lui permettra d’acquérir. Attention toutefois : pour justifier que le bien acquis est sa seule propriété, il doit effectuer une déclaration de remploi auprès de son notaire. Cette déclaration est faite sans le consentement de l’autre époux sauf si elle a lieu postérieurement à l’acquisition du bien. A défaut d’une telle déclaration, le bien acquis est commun.

Cass. 1e civ. 27 février 2013 n° 11-23.833 (n° 190 F-D)

A l’exception des baux dits ”tout commerce”, le propriétaire d’un fonds de commerce ne peut céder son affaire qu’à un autre commerçant qui y exercera la même activité ou une activité prévue au bail.

Il existe toutefois une exception : lorsque le commerçant cède son fonds de commerce pour faire valoir ses droits à la retraite, il peut vendre céder son droit au bail pour une autre activité.

La Cour de Cassation précise que ce droit s’applique également à un commerçant qui ne détiendrait que l’usufruit de son fonds de commerce. Ce cas peut se présenter notamment lorsque le commerçant a cédé à ses enfants la nue-propriété du fonds avant de le vendre (réduction de la plus-value pour les enfants).

Cass. 3e civ. 6 février 2013 n° 11-24.708 (n° 121 FS-PB), Pottier c/ Bauer

Lors du renouvellement d’un bail, le propriétaire peut demander le déplafonnement des loyers : au lieu de suivre l’évolution de l’indice prévu au bail (indice du coût de la construction, indice des loyers commerciaux…) le propriétaire peut alors décider de réévaluer fortement le loyer.

Les cas d’un déplafonnement sont limitativement énumérés par la loi : modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité ou des prix pratiqués dans le voisinage.

La Cour de Cassation vient de valider le déplafonnement d’un loyer dans le cas où un locataire avait aménagé une arrière-boutique en supprimant une cuisine et une salle à manger privatives et en installant une vitrine réfrigérée.

Cass. 3e civ. 5 février 2013 n° 11-28.829 (n° 144 F-D), Charaa c/ Sté Foncière ITN

Une entreprise qui donne un travail en sous-traitance à une autre entreprise ne peut cesser toute relation commerciale du jour au lendemain. Qu’il existe ou non un contrat, l’article L 442-6, I-5° du Code de commerce exige la notification d’un préavis suffisant.

La Cour de Cassation rappelle que la notification de ce préavis ne doit pas être équivoque. Même si la preuve est libre en matière commerciale, il convient en pratique d’informer le sous-traitant par courrier en lui indiquant la durée du préavis et en lui laissant un délai suffisant pour s’organiser.

Cass. com. 15 janvier 2013 n° 12-17.553 (n° 35 F-D), Sté Haulotte Group c/ Sté Soudacier

Lorsque le redressement ou la liquidation judiciaire d’une personne morale fait apparaître une insolvabilité, le tribunal peut, en cas de faute de gestion du dirigeant, décider que les dettes de la société seront supportées par les dirigeants.

Qu’entend-ont par faute ? Un manquement grave du dirigeant à ses obligations : l’absence de tenue d’une comptabilité en est un exemple.

La Cour de Cassation vient de rappeler que cette règle s’applique au gérant de droit (celui qui a été élu par assemblée générale) comme au gérant de fait (celui qui se comporte comme un gérant sans en avoir le titre).

Cass. com. 11 décembre 2012 n° 11-22.436 (n° 1250 F-D), Farissi c/ Ferrer

Un propriétaire se plaint de recevoir les feuilles mortes du marronnier et du charme planté chez son voisin.

La Cour d’Appel de Nancy estime que les feuilles mortes ne constituent pas un trouble anormal.

Il faut noter néanmoins que les branches des arbres avaient été élaguées et qu’elle ne surplombaient plus la propriété du voisin. A défaut, le propriétaire était autorisé par l’article 673 du code civil à exiger de son voisin qu’il coupa les branches qui empiétaient sur son terrain.

CA Nancy 15 novembre 2012 n° 12-00570, 2e ch. civ., SCI Les Zelles c/ Filliol

Les communes d’une certaine taille devaient disposer jusqu’ici de 20 % de logements sociaux. La loi de mobilisation du foncier public en faveur du logement remonte ce taux à 25 %.

La pénalité financière est multipliée par 5 en cas de carence.

Son concernées par cette obligation les communes dont la population est au moins égale à 3 500 habitants comprises dans une agglomération ou une communauté de commune de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants.

Sont également concernées, et c’est nouveau, les communes de plus de 15 000 habitants lorsqu’elles sont en croissance démographique et dont le parc existant de logements sociaux justifie un effort de production supplémentaire.

Loi 2013-61 du 18 janvier 2013 (JO 19 p. 1321)

Une site internet recense désormais l’ensemble des informations parues dans les journaux d’annonces légales sur les sociétés et les fonds de commerce à l’adresse suivante : https://actulegales.fr/.

Chaque annonce est consultable au prix de 1,60 €

https://actulegales.fr/

Un meurtrier n’est pas dépossédé de ses biens et peut hériter des biens de son conjoint.

Mais la Cour de Cassation vient de juger un cas très particulier où le mariage avait eu lieu 3 semaines seulement avant le meurtre. Il était établi que l’épouse était animée par la cupidité au moment du mariage, qu’elle n’avait pour but que d’appréhender le patrimoine de son mari, afin d’assurer son avenir et celui du fils qu’elle avait eu avec un tiers. Il était en outre avéré qu’elle s’était refusée à son époux après le mariage !

Dès lors la Cour de Cassation a pu confirmer l’annulation du mariage et annuler l’héritage : « la liberté du mariage ne confère pas le droit de contracter mariage à des fins étrangères à l’union matrimoniale ». L’épouse n’avait manifestement pas eu l’intention de se soumettre à toutes les obligations du mariage.

Cass. 1e civ. 19 décembre 2012 n° 09-15.606 (n° 1491 F-PBI)