Les conjoints collaborateurs d’artisans, industriels, commerçants ou professions libérales peuvent racheter des cotisations retraite au régime de base.

Ce rachat peut se faire jusqu’à 67 ans et à condition de ne pas avoir encore liquidé sa retraite. Il faut pour cela apporter la preuve d’une participation effective à l’activité de l’entreprise.

Le rachat de cotisations vise à valider les trimestres manquants et/ou a améliorer le montant de la retraite de base. On rappelle qu’à défaut de disposer du nombre de trimestres requis, le retraité verra sa retraite de base amputée de 5 % par année manquante.

Le nombre maximum de trimestres rachetables est de 24 (6 ans).

Est-il intéressant de racheter des trimestres ?

Chaque cas est différent. On peut cependant dégager une tendance : il est intéressant de racheter des trimestres manquants si l’on pense pouvoir bénéficier d’une bonne retraite complémentaire (cadre ou non cadre). En effet, dans ce cas, le fait de ne pas avoir tous ses trimestres repousse l’âge de départ à la retraite ou entraîne une décote de la retraite complémentaire. Le rachat de trimestres règle donc ce problème et permet de bénéficier pleinement de ses droits et plus tôt.

Au contraire, dans le cas d’une personne ayant eu une longue carrière de travailleur indépendant (artisan, commerçant), la retraite complémentaire est relativement faible. Racheter des trimestres consiste en quelque sorte à placer sa retraite dans le régime de base obligatoire en espérant que le niveau de prestations ne baisse pas, ce qui semble aujourd’hui plutôt hasardeux…

Décret 2012-1034 du 7 septembre 2012

Chaque offre de prêt d’une banque précise le taux d’intérêt qui sera appliqué mais également le Taux Effectif Global (TEG).

Le TEG, doit intégrer dans son calcul tous les frais imposés par votre banquier pour qu’il accepte de vous financer. Il peut ainsi servir à comparer des offres différentes.

Il comprend donc :

• le taux d’intérêt ;

• les frais de dossiers ;

• les frais des garanties ;

• les frais de souscription de parts sociales ;

• les frais d’assurance.

Le calcul du TEG est particulièrement difficile à reconstituer puisqu’il « doit être calculé en tenant compte des modalités de l’amortissement de la créance » (Art. L313-1 du Code de la consommation). Une somme déboursée en début de remboursement n’a donc pas le même impact que la même somme déboursée en fin d’amortissement.

Le coût de l’assurance doit-il toujours être intégré dans le TEG ? La Cour de Cassation vient de répondre à cette question par 3 arrêts du 12 juillet 2012 : le coût de l’assurance (décès, invalidité ou incendie) souscrite par l’emprunteur n’est prise en compte dans le TEG que si la souscription de cette assurance est imposée par le prêteur comme une condition de l’octroi du prêt.

Cass. 1e civ. 12 juillet 2012 n° 11-21.687 (n° 863 F-D), Sté Crédit foncier de France c/ Breteau

Cass. 1e civ. 12 juillet 2012 n° 11-13.779 (n° 957 F-D), Quérard c/ Sté Banque Palatine

Cass. 1e civ. 12 juillet 2012 n° 10-25.737 (n° 958 F-D), Chasseloup c/ CCM des Sables-d’Olonne

Les chiffres de la création d’entreprise ont explosés depuis 2009 avec l’arrivée du régime des auto-entrepreneurs.

Le phénomène est particulièrement soutenu depuis l’avènement de la rupture conventionnelle permettant l’obtention d’une indemnisation chômage et donc d’une aide à la création d’entreprise. A cela s’ajoute un régime particulièrement favorable au cours des 3 premières années en matière de charges sociales, une quasi exonération de la contribution foncière des entreprise, un régime particulier en matière d’impôt sur le revenu et une exonération de TVA… autant de sujet de discorde et de distorsion de concurrence avec les entreprises individuelles soumises à la pression toujours croissante des charges sociales.

Avec plus de 300.000 créations par an depuis 2009, le nombre d’auto-entrepreneurs dépasse aujourd’hui la barre du million : autant de population active qui ne pointe plus à Pôle Emploi. Si ces chiffres sont spectaculaires, la réalité est moins reluisante :

• seulement 79.000 d’entre eux ont dégagé un revenu positif sur 3 ans ;

• 9 auto-entrepreneurs actifs sur 10 gagnent moins que le SMIC ;

• moins d’1 sur 10 perçoit un revenu comparable à un entrepreneur classique ;

• sur les 328.000 inscrits en 2009, seulement 58 % sont encore actif fin 2011.

Le régime de l’auto-entrepreneur a notamment été créé pour les pluri-actif. Il remplit en partie ce rôle : la moitié des auto-entrepreneurs ont une activité salariée et, pour cette catégorie, 93 % perçoivent une rémunération plus importante que les travailleurs indépendants.

En 2009, 35.000 travailleurs indépendants ont opté pour ce régime. Seuls 69 % d’entre eux étaient encore auto-entrepreneurs à la fin de l’année 2009.

Le revenu moyen d’un auto-entrepreneur est de 4.900 € par an : ce chiffre ne tient compte que de ceux déclarant un chiffre d’affaires. Car 20% d’entre eux n’ont aucune activité. Il faut rappeler qu’un revenu inférieur à 7.500 € par an ne permet pas de valider 4 trimestres auprès du régime général de la sécurité sociale.

Les plus optimistes verront dans ces chiffres un bouillonnement d’activités nouvelles. Les plus réalistes se demanderont comment, dans un cadre soi-disant légal, une partie de la population active survit avec moins 4.900 € par an tout en travaillant !

Etude Insee du 20 septembre 2012

Un entrepreneur construit un mur qui empiète sur le terrain voisin sur les instructions du maître d’ouvrage.

Il est mis en responsabilité par son client. La Cour de Cassation le condamne : l’empiétement sur le terrain d’autrui est une faute. Il appartient à l’entrepreneur de de vérifier les limites de la propriété.

Cass. 3e civ. 11 juillet 2012 n° 11-15.459 (n° 864 FS-D), Blucktor c/ Carvalho

Un bail commercial a une durée initiale de 9 ans (bail 3-6-9). Au-delà de cette durée, le locataire peut demander son renouvellement. S’il ne le fait pas, il prend le risque du déplafonnement : le propriétaire fixe un nouveau loyer sans prendre en compte l’indice du coût de la construction ou l’indice des loyers commerciaux, par exemple.

Ce déplafonnement n’est toutefois possible que si les facteurs locaux de commercialité (aménagement d’une zone piétonne…) ont eu un impact sur la valeur du fonds de commerce.

La Cour d’Appel d’Aix-en-Provence précise dans un arrêt du 3 juillet 2012, qu’une forte augmentation de la population (+13 % dans le cas jugé) constitue un facteur local de commercialité concourant à l’accroissement de la valeur du fonds.

CA Aix-en-Provence 3 juillet 2012 n° 07/14837, 11e ch. B., B. c/ Sté Le Relais des Playes

Il arrive très couramment, pour des raisons de succession, qu’un bien immobilier soit démembré : la propriété est partagée entre un usufruitier qui en perçoit les loyers et un nu-propriétaire qui deviendra le seul propriétaire au décès de l’usufruitier.

Lorsqu’une entreprise signe un bail commercial pour la location d’un tel bien, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent intervenir à l’acte.

Attention : ce principe s’applique également lors du renouvellement du bail à l’issue de la durée initiale de 9 ans. Une demande de renouvellement faite uniquement à l’usufruitier (celui qui perçoit les loyers) est nulle.

Toulouse 31 juillet 2012 n° 11/05985, ch. 2 sect. 1., SARL Module c/ C.

La clause de réserve de propriété permet à un fournisseur de conserver la propriété du bien vendu jusqu’à sont paiement intégral par le client.

Pour être valable, un telle clause doit être conclue au plus tard à la livraison du bien (sur le bon de livraison par exemple).

Dans le cas particulier où le fournisseur mettrait à disposition de son client un bien à titre d’essai ou dans l’attente d’un financement, il est néanmoins possible de signer une clause de réserve de propriété après la livraison. En effet, dans ce cas particulier, l’accord des parties pour aboutir à une vente n’intervient qu’après la livraison effective du bien.

Cass. com. 3 juillet 2012 n° 11-20.425 (n° 758 F-PB), Sté Delta machines c/ Sté Serop Concept

Un chômeur de 50 ans obtient du Tribunal Administratif de Paris la condamnation de Pôle Emploi à lui verser une somme de 1.000 € pour manque de suivi dans sa recherche d’emploi. Il n’avait obtenu que 3 rendez-vous en 3 ans et aucune offre d’emploi ne lui avait été proposée.

TA Paris 11 septembre 2012 n° 1216080/9, Klai

Le montant maximum placé sur un livret A est désormais de 19.125 € au lieu de 15.300 €.

Le plafond du livret de développement durable passe de 6.000 € à 12.000 €.

Le taux de rémunération de ces livrets est relativement faible puisqu’il n’est que de 2,25 %. Mais cette rémunération est totalement exonérés de tout impôt et de toute CSG.

Décret 2012-1057 du 18 septembre 2012 (JO 19 p. 14817)

Décret 2012-1056 du 18 septembre 2012 (JO 19 p. 14817)

Il est désormais prévu, à compter du 1er août 2012, un montant maximum d’évolution du loyer à la relocation dans les zones géographiques où le marché locatif est particulièrement tendu en cas de changement de locataire. Il concerne toutes les relocations et tous les renouvellements de baux intervenant entre le 1er août 2012 et le 31 juillet 2013

Lorsqu’un logement vacant est reloué, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le dernier loyer versé par le précédent locataire, révisé en fonction de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL).

Cette mesure ne concerne par les logements ayant fait l’objet de travaux de mise en conformité avec les normes du logement décent, ni les logements ayant fait l’objet depuis moins de 6 mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à une année du loyer antérieur. La majoration du loyer annuel ne peut alors pas dépasser 15 % du coût réel des travaux d’amélioration réalisés par le bailleur depuis la conclusion du dernier contrat. (les travaux, réalisés doivent être d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer).

Dans le cas particulier où le loyer serait sous-évalué, il est permis de l’augmenter de la moitié de la différence entre le loyer au prix du marché et le loyer demandé au précédent locataire. Ou encore de 15 % du coût réel des travaux d’amélioration réalisés par le bailleur depuis la conclusion du dernier contrat (les travaux réalisés doivent être d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer).

Le bailleur n’est pas obligé de justifier et d’indiquer dans le contrat le montant du loyer que lui versait son locataire précédent. Il sera donc difficile au locataire de contester le montant du loyer qui lui est proposé, d’autant que le délai de contestation auprès de la commission départementale de conciliation n’est que de 2 mois.

A titre d’exemple, en région Rhône Alpes, les agglomérations d’Annemasse, Grenoble et Lyon y sont assujetties. En Franche Comté, aucune agglomération n’est concernée.

Décret 2012-894 du 20 juillet 2012 (JO 21 p. 11956)