SCI à l’IS : taxe foncière souvent plus élevée

La taxe foncière, comme la Contribution Foncière des Entreprises (CFE), est calculée sur la valeur locative des bâtiments. Son calcul reste d'une grande complexité. Deux méthodes d'évaluation sont susceptibles de s'appliquer : la méthode par comparaison et la méthode comptable.

La méthode par comparaison consiste en un calcul d'une particulière opacité réalisé par l'administration elle-même. Elle s'applique à la plupart des bâtiments. Souvent invérifiable, le seul moyen de contester cette valorisation est d'avoir recours à des spécialistes.

La méthode comptable est beaucoup plus simple : elle prend en compte la valeur du bâtiment ainsi que tous les agencements qui y ont été réalisés pour leur prix d'achat. Toutefois elle aboutit à des valeurs beaucoup plus importantes en général. Cette méthode est susceptible de s'appliquer lorsque deux conditions sont réunies :

– la personne qui détient le bâtiment est soumise à l'obligation fiscale de calculer un bénéfice réel (tenue d'une comptabilité) ;

– l'activité exercée dans le bâtiment est une activité industrielle. Cette notion fait d'ailleurs l'objet de nombreuses jurisprudences et de précisions de la part de l'administration fiscale.

Le bâtiment détenu par un particulier ne pose pas de difficulté : celui-ci n'est pas tenu d'établir une comptabilité réelle lorsqu'il déclare ses revenus fonciers. Il en est de même pour une SCI (Société Civile Immobilière) soumise à l'impôt sur le revenu.

En revanche, dans le cas d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés, celle-ci est tenu de calculer son bénéfice selon un régime réel. La valeur locative servant de base de calcul de la taxe foncière et de la contribution foncière des entreprises d'un bâtiment détenu par une SCI à l'impôt sur les sociétés doit donc être calculée selon la méthode de la valeur comptable.

Le Conseil d’État vient de préciser à ce sujet que l'ensemble des biens qui auraient dû figurer à l'actif doivent être pris en compte dans le calcul de la méthode comptable, qu'ils y figurent ou non . L'administration fiscale est ainsi en droit de corriger cette omission en laissant toutefois au contribuable la possibilité de présenter ses observations.

CE 24-2-2017 no 394158