Réforme du bail commercial

La loi Pinel du 18 juin 2014 modifie la loi sur les baux commerciaux sur plusieurs points.

Le bail commercial, comme son nom l’indique, organise la relation entre un bailleur et un commerçant. Il faut entendre le terme « commerçant » dans son sens le plus large comme la personne qui effectue des actes de commerces. Ainsi on signe couramment des baux commerciaux en présence d’artisans ou d’industriels. A contrario, ne sont pas concernés par ce type de bail les particuliers (bail d’habitation) ou les professions libérales (bail professionnel) par exemple.

Il existe deux grandes familles de baux commerciaux :

– le bail dit « 3-6-9 » ou « statutaire » puisqu'il répond au statut des baux commerciaux du décret de 1953 ;

– le bail dit de courte durée dont la durée ne peut excéder 2 ans.

Bail de courte durée

La loi Pinel modifie les baux de courte durée : ils pourront désormais être signés pour une durée de 3 ans maximum. Dans le cas où le bail se poursuit après ce délai, il passe automatiquement en « 3-6-9 ». La loi instaure néanmoins un délai de réflexion d’un mois pour permettre aux parties de poursuivre ou non la location. Par ailleurs un état des lieux est désormais obligatoire.

Bail « 3-6-9 »

S’agissant du bail « 3-6-9 », il peut désormais être signé avec une entreprise étrangère.

La loi supprime, en principe, le recours à l'ICC (indice du coût de la construction) pour les baux signés à compter du 1er septembre prochain.

Seuls l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) et l'ILAT (Indice des loyers des activités tertiaires) pourront être utilisés pour augmenter le montant des loyers. Il sera toujours possible d’utiliser l'ICC en cas de clause d’échelle mobile : clause dans laquelle on déroge au principe de la révision des loyers tous les trois ans (exemple : révision annuelle du loyer). A l’issue d’une durée de 9 ans, le bail est reconduit pour une durée indéterminée. Si la durée totale dépasse 12 ans, le loyer peut être déplafonné : le bailleur peut actuellement exiger une revalorisation des loyers très supérieure à l’indice prévu dans le bail (ICC, ILC, ILAT…). Désormais l’augmentation de loyer ne pourra pas excéder 10 % pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

S’agissant de la révision triennale du loyer, elle ne sera désormais effective qu’à compter de la date de la demande du bailleur sans possibilité d’effet rétroactif.

Exemple : un bail prévoit une augmentation de loyer le 1er juillet 2015. Il informe son locataire du nouveau loyer le 1er décembre 2015 : il ne peut pas corriger rétroactivement les loyers des mois de juillet à novembre.

S’agissant de la répartition des dépenses entre les parties, le propriétaire devra en dresser un inventaire précis dans le bail et communiquer un récapitulatif annuel à son locataire.

En outre le propriétaire devra établir, tous les 3 ans, un récapitulatif des travaux qu’il aura effectués dans le bâtiment ainsi qu’une prévision des travaux à réaliser.

Un décret à venir devrait interdire la mise à la charge du locataire d’un certain nombre de dépenses : grosses réparations, taxes foncières…

Un état des lieux devient également obligatoire pour les baux commerciaux.

La demande de résiliation du bail pourra désormais être réalisée par lettre recommandée et non plus obligatoirement pas acte d’huissier.

Enfin la loi instaure un droit de préférence au locataire en cas de vente des murs (comme en matière de bail d'habitation). Cette disposition ne sera néanmoins pas applicable en cas de cession d’un immeuble comportant plusieurs locaux commerciaux.

Loi 2014-626 du 18 juin 2014 : JO du 19 juin p. 10105